Architekt & Mitglied im Gutachterausschuss

Da ich seit 1999 zum ehrenamtlichen Gutachter im Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin berufen wurde und deshalb Daten für Wertermittlungen (z. B. Sachwertfaktoren und Vergleichsfaktoren) und auch die Bodenrichtwerte von mir mit beraten werden, sind mir die aktuellen Marktdaten stets aus erster Hand bekannt. Als Architekt und Mitglied in der Architektenkammer habe ich mich auf Bauschäden und Baumängel insbesondere bei Altbauten spezialisiert, sodass ich wertrelevante Substanzschäden auch bei Wertermittlungen qualifiziert beurteilen kann.

Zugriff auf Kaufvertragsdaten

Seit vielen Jahren habe ich in Berlin online Zugriff auf die Auswertungen nahezu aller Kaufverträge der letzten Jahrzehnte. Da mir die Vertragsdaten in nicht anonymisierter Form zur Verfügung stehen, kann ich Wertermittlungen auf der Basis von geprüften Vergleichsdaten nachvollziehbar erstellen. Der Zugriff auf Vertragsdaten vergangener Jahre ist insbesondere für Wertermittlungen im Zusammenhang mit Vermögensauseinandersetzungen, Nachlassangelegenheiten und zur Vorlage beim Finanzamt von entscheidender Bedeutung.

Fortbildung über den Verband der vereidigten Sachverständigen

Seit 2001 setze ich mich als stellvertretender Vorsitzender des Verbands der vereidigten Sachverständigen für die Erstellung qualifizierter Gutachten ein. Wir organisieren regelmäßig Fortbildungsveranstaltungen auf dem Gebiet der Wertermittlungen, um die neuesten Verordnungen und Richtlinien, die von unserem Bundesverband (BVS) mit entwickelt wurden, fachgerecht anwenden zu können.

Verkehrswertgutachten gem. § 194 BauGB

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Verkehrswertgutachten erstelle ich für Gericht, Behörden, Steuerberater, Banken, Versicherungen sowie private Auftraggeber insbesondere bei Vermögensauseinandersetzungen oder zum Nachweis eines angemessenen Kaufpreises.

Ein Gutachten beinhaltet unter anderem folgende Leistungen:

  • Objektaufnahme vor Ort.
  • Erfassung und Beschreibung der Immobilie und Grundstückseigenschaften.
  • Beschreibung der Tatsächlichen Eigenschaften des Bewertungsobjektes.
  • Darstellung der rechtlichen Gegebenheiten inkl. Bauplanungsrecht.
  • Überprüfung der Erschließungssituation bzw. des Entwicklungszustands.
  • Aufnahme von wertrelevanten Bauschäden.
  • Fotodokumentation.
  • Erstellung von zwei Ausfertigungen des Gutachtens.

Bedarfsbewertung

Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer: Für alle Schenkungen und Erbschaften gelten abhängig vom Stichtag unterschiedliche Regelungen, die sich aus dem Gesetz ergeben.

Da die pauschalierten Vorgaben des Bewertungsgesetzes für das Finanzamt bindend sind, hat der Steuerzahler nur die Möglichkeit, mit einem Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts zum tatsächlichen Verkehrswertansatz zu kommen. Sofern die Finanzverwaltung ein Grundstück wegen der Pauschalierungen überbewertet hat, kann der Steuerzahler mit einem Sachverständigengutachten für das Grundstück die zu zahlende Steuer auf den zutreffenden Betrag reduzieren.

Um steuerlich Voraussetzungen für einen erfolgreichen Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes zu schaffen, wären in einem Verkehrswertgutachten wertmindernde Merkmale (z. B. einfache Lage, ungünstiger Zuschnitt, unvollständige Erschließung, unwirtschaftliche Bebauung, Mängel, Schäden bzw. nicht nachhaltiger Ertrag) zu berücksichtigen.

Bedarfsbewertungen werden vom Finanzamt in der Regel nur anerkannt, wenn sie vom Gutachterausschuss oder einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen gefertigt werden. Ob sich eine entsprechende Wertermittlung lohnt, kann ich kurzfristig überprüfen.