Vorsicht beim Kauf von vermeintlichen „Schnäppchenhäusern“ und „Ausbauhäusern“

Gerade für junge Paare ist die Verlockung ein gebrauchtes Haus zur Erfüllung ihrer Wohnträume zu kaufen, sehr groß. Das Internet, ist voll von vermeintlichen „Zwangsvollstreckungsobjekten“ und „Schnäppchenhäusern“. Oft wird mit einem niedrigen Preis suggeriert das sich ein solches Haus auch „Normal- oder Geringverdiener“ leisten können, da die Kreditraten meist der aktuellen Miethöhe gleichzusetzen sind. Aber Vorsicht, hier unterliegen viel einen eklatanten Irrtum.

Was viele Menschen beim Erwerb solchen Billigimmobilien unterschätzen, sind di Folgekosten. Oft sind alte Immobilien in einem desolaten Zustand. Angefangen vom Keller, Mauerwerk, Dach, Elektroinstallation und ganz zu schweigen von Heizung und Sanitäranlagen. Hier kommen schnell 50.000-80.000 Euro an Kosten auf sie zu.

Viele Paare unterschätzen auch den Arbeitsaufwand in „Eigenregie“. Sie sind der Meinung das sie viele Freunde haben, die unentgeltlich helfen, werden aber dann oft eines Besseren belehrt. Weil die vermeintlichen „Freunde“ nach ein bis zwei Arbeitseinsätzen plötzlich nicht mehr zu erreichen sind, oder „Rücken“ haben.

Am Ende, stehen diese Menschen dann gänzlich ohne Hilfe vor einem übermächtigen Projekt. Und mal ganz ehrlich, wer hat schon Lust monatelang neben dem normalen Job noch irgendwo unentgeltlich zu helfen?

Ich kann hier aus eigener Erfahrung sprechen. Ich selbst habe mir ein halbfertiges „Ausbauhaus“ gekauft. Erschwerend, kam hinzu das es sich um einen entkernten Altbau handelte. Der Preis war so niedrig, dass ich auf einen Gutachter verzichtet habe. Der größte Fehler meines Lebens. Bereits kurz nach dem Kauf, wurde ich eines Besseren belehrt. Das Dach war marode, die Installationen unfachmännisch ausgeführt, das Mauerwerk feucht. Schon die erste Rechnung für das Dach belief sich auf über 18.000 Euro, die natürlich vorher nicht eingeplant waren. Der Vorbesitzer war nicht mehr greifbar, da insolvent.

Glücklicherweise habe ich sehr gut verdient, so dass ich diese Zusatzkosten immer abfedern konnte. Letztendlich hat mich das 150.000 Euro-Haus, insgesamt 750.000 Euro gekostet!!! Dafür hätte ich mir ganz ohne Stress und Ärger ein nagelneues megaschönes Stil-Haus hinstellen lassen können.

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie werden die Gewährleistungsansprüche meist ausgeschlossen. Wenn sich nachträglich Feuchtigkeitsschäden herausstellen, können die Kosten zur Beseitigung den finanziell vorhandenen Rahmen schnell überfordern. Es droht im schlimmsten Fall die Insolvenz.

Trotz Ausschlussklausel ist eine Haftung des Verkäufers für Sachmängel möglich, wenn der Verkäufer bestimmte Eigenschaften garantiert oder einen ihm bekannten Mangel arglistig verschwiegen hat. Eine arglistige Täuschung durch Verschweigen liegt vor, wenn dem Verkäufer ein offenbarungspflichtiger Mangel bekannt ist oder der Verkäufer einen Mangel zumindest für möglich hielt und er billigend in Kauf nahm, dass dem Käufer diese Fehler nicht bekannt waren und er bei deren Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt abgeschlossen hätte.

Der Verkäufer muss immer dann aufklären, wenn eine ernsthafte Gefahr besteht, z. B. dass krebserzeugender Asbestzementstaub beim privat genutzten Kaufobjekt austritt, vgl. BGH, Urteil vom 27. März 2009 – V ZR 30/08 (LG Lüneburg – 5 O 104/07 – Urteil vom 30. August 2007; OLG Celle – 8 U 203/07 – Urteil vom 7. Februar 2008). Der Verkäufer ist verpflichtet, ungefragt einen Feuchtigkeitsschaden zu offenbaren oder wenn er zumindest mit dem Auftreten von Feuchtigkeitsschäden rechnet, also einen bloßen Verdacht hat.

Nach Auffassung des OLG Koblenz stellen Feuchtigkeitsschäden offenbarungspflichtige Umstände dar, vgl. OLG Koblenz vom 13.11.2009, Az. 2 U 443/09. Eine mangelhafte Außenabdichtung stellt wegen der latenten Gefahr des Feuchtigkeitseintritts regelmäßig einen für den Kaufentschluss maßgeblichen Mangel dar, den der Verkäufer ungefragt offenbaren muss.

Eine Aufklärung über wesentliche Mängel ist – auch ungefragt – immer erforderlich, vgl. BGH NJW 1971, 1799; BGH NJW 1980,2460 auch über erhebliche Feuchtigkeitsschäden, vgl. BGH NJW 1990,975; BGH V ZR 51/05, BGH V ZR 173/05; LG München I 26 O 12901/02; OLG Frankfurt IMR 2007,160).

Nach einem Urteil des Kammergerichts Berlin vom 08.12.2005, Az. 4 U 16/05 kann ein Verstoß gegen vertragliche Offenbarungspflichten auch darin bestehen, dass man sich unwissend hält. Der arglistige Verstoß liegt insoweit darin, sich unwissend gehalten zu haben und die notwendigen Aufsichten oder Überprüfungen nicht ausgeführt zu haben.

Das OLG Saarbrücken entschied mit Urteil vom 05.08.2008 – 4 U 90/08, dass Kaufinteressenten bei älteren Gebäuden mit einem gewissen Maß an Feuchtigkeit, nicht aber mit einer extremen Durchfeuchtung der Kellerwände rechnen müssen. Dies gelte erst recht, wenn die Kellerwände aufgrund kurz zuvor erfolgter Renovierungsarbeiten einen äußerlich trockenen Eindruck vermitteln und der Verkäufer die Durchführung der Renovierung und deren Anlass dem Kaufinteressenten trotz entsprechenden Wissensvorsprungs nicht mitteilt. Dieses Urteil steht in Übereinstimmung mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung zur Aufklärungspflicht über Feuchtigkeitsschäden beim Kauf von Gebrauchtimmobilien (BGH Urteil vom 16.06.1989, Az. V ZR 74/88).

Der Bundesgerichtshof hat eine Aufklärungspflicht lediglich unter zwei Voraussetzungen verneint, und zwar, wenn wesentliche Mängel der Kaufsache einer Besichtigung zugänglich und ohne weiteres erkennbar sind.

Tipp: Zu den Hausbesichtigungen sind immer Zeugen – möglichst Sachverständige – hinzuzuziehen.

Antworten auf Fragen zu besonders wichtigen Punkten – wie alte Feuchtigkeitsschäden – muss man sich schriftlich bestätigen lassen oder den zugesicherten Zustand in den Vertrag aufnehmen.

Wir empfehlen, beim Gebrauchtimmobilienkauf auch einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen.